Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa

¿En qué situación queda el usuario que no acepta la oferta de compra de la vivienda militar que ocupa, en lo referido a canon de uso y gastos de comunidad y mantenimiento?

La compra de la vivienda es potestativa, sin que esto influya en el derecho de uso de carácter vitalicio que reconoce la Ley 26/1999, de 9 de julio. Este derecho, en caso de fallecimiento del titular, se transmite una sola vez a la persona que le corresponda de las relacionadas en el artículo 6.2 de la citada Ley 26/1999.

En consecuencia, si el titular no opta por adquirir la vivienda, su relación contractual con el Instituto no será alterada en cuanto al canon a abonar, actualizado cada año según el IPC del ejercicio anterior. El referido organismo se haría cargo, como propietario, de los gastos de comunidad que correspondan a la vivienda y el usuario seguiría abonando los que le son repercutibles.

Por otra parte, puede solicitarse la compra de la vivienda en los siguientes cinco años. La oferta se llevaría a cabo cuando no perturbe los calendarios de venta establecidos y, en todo caso, tras una nueva tasación.

¿Es posible solicitar una prórroga de la cuenta ahorro-vivienda en caso de que venza antes de que se produzca la venta?

 La cuestión planteada escapa de la competencia de este Instituto ya que se enmarca en el ámbito de las relaciones entre el contribuyente y la Hacienda Pública Estatal.

En todo caso, la oferta de la vivienda es el primer documento de carácter oficial y con amparo legal que los interesados podrían presentar en apoyo a su solicitud de concesión de una prórroga de la cuenta ahorro-vivienda, en el caso de que la compraventa se retrasara de manera sustancial desde ese momento.

¿Cuál es el procedimiento desde la oferta de la vivienda hasta la firma de la escritura de compraventa?

 Si la oferta de venta es aceptada por su destinatario, en los términos en que ha sido realizada, recibirá una comunicación en su domicilio en la que se le fijará notario, día y hora, para la firma de la escritura pública de compraventa. Desde que se recibe la oferta de venta hasta el otorgamiento de la escritura transcurren aproximadamente tres meses.

En la escritura de compraventa figurará como comprador la persona a la que se le ha remitido la oferta. Si está casado y el régimen del matrimonio es el de sociedad de gananciales, también puede figurar como comprador su cónyuge, para lo cual deberá comunicar sus datos al Instituto cuando acepte la oferta, a fin de elaborar la minuta de escritura en esos términos. Caso de que en el acto de la firma no vaya a estar presente el comprador sino una tercera persona en su representación, deberá comunicar datos de ésta y del poder otorgado para ello.

Las entidades financieras se encargan de la preparación de la escritura de constitución de la hipoteca. Esta escritura, en la que figuran ambos cónyuges si el régimen del matrimonio es el de sociedad de gananciales, puede hacerla otro notario distinto aunque se firma junto con la de compraventa.

En el acto de firma de escritura ante el notario, estarán presentes el representante del Instituto como vendedor, los compradores o sus representantes y, caso de constitución de hipoteca, los apoderados de la entidad financiera y avalistas si los hubiere. En este acto es imprescindible presentar el N.I.F.

En primer lugar se lee y firma la escritura de compraventa, posteriormente se abona el precio mediante cheque bancario o talón conformado y, por último, se lee y firma la escritura de constitución de la hipoteca.

Unos días después, el notario facilitará las copias necesarias para los trámites de liquidación de impuestos e inscripción registral de la vivienda, que puede el comprador hacer personalmente o a través de una gestoría. En caso de constitución de hipoteca, es habitual que la entidad financiera realice todos los trámites.

¿Cómo se realiza la enajenación de las viviendas militares, cuyo uso está asignado a persona distinta del titular por separación, divorcio o nulidad?

 La oferta se hace, en una primera instancia, al titular del contrato. Si éste acepta la oferta se adjudica la vivienda en su favor y se hace constar en la escritura de compraventa todos los extremos relativos al uso de la vivienda contenidos en la Sentencia o, en su caso, en el Convenio Regulador, que forma parte integrante de la misma.

Si la vivienda no constituye la residencia habitual del titular y éste renuncia expresamente a la adquisición, o de forma tácita si en el plazo de dos meses no acepta la oferta, la vivienda se ofertará a la persona que tiene atribuido el uso de la misma en virtud de Sentencia firme de nulidad matrimonial, separación o divorcio.

Estoy separado, me han ofrecido la venta de la vivienda militar de la que soy titular y mi excónyuge e hijos la tienen concedida por convenio regulador. ¿Puedo acogerme al plazo de cinco años que marca la Ley 26/1999, para poder optar a su compra?

 No. El caso que nos plantea viene regulado por la letra a) del apartado 1 de la disposición adicional segunda de la Ley 26/1999, de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas.

En los casos de viviendas que por sentencia firme de nulidad, separación o divorcio, o por resolución judicial que así lo declare, se encuentren ocupadas por persona distinta del titular del contrato, las viviendas son ofrecidas en venta a dicho titular en primera instancia.

Desde el momento de la recepción de la oferta de venta el titular tiene dos meses para aceptar la misma o para renunciar expresamente a ejercer el derecho de compra. Si transcurridos los dos meses no manifiesta su voluntad en uno u otro sentido, se entenderá que renuncia a la compra de forma tácita. La Ley no contempla ningún tipo de prórroga o segunda oportunidad: en el plazo de los dos meses citados el titular ha de aceptar la oferta o renunciar a su derecho de compra.

Si el titular no ejerce este derecho, la vivienda será ofrecida en venta a la persona que tuviera asignado su uso por sentencia firme de nulidad, separación o divorcio, o por resolución judicial que así lo declare.

Si ejerciera el derecho de compra, en la escritura pública de compraventa se harán constar los extremos relativos a la atribución de uso de la vivienda familiar que figuren en el convenio regulador.

¿Cuál es el procedimiento utilizado por el Instituto para determinar la superficie de las viviendas?

 Desde el inicio del proceso de venta de las viviendas militares, son muchas las preguntas o reclamaciones de los usuarios referidas a la medición de la superficie de las mismas que se refleja en la división horizontal y, en consecuencia, se tiene en cuenta a la hora de efectuar su tasación.

Antes de responder a la pregunta concreta, es preciso significar que no se ha regulado un procedimiento especial para medir la superficie de las viviendas militares, sino que ésta se determina ponderando los mismos parámetros que regula la normativa de carácter general, concretamente las Leyes de Propiedad Horizontal e Hipotecaria, entre otras.

La superficie total construida de una determinada vivienda viene definida por la suma de dos magnitudes: la superficie perimetral de la misma y la que le corresponda de las zonas comunes del inmueble según su cuota de participación en la propiedad del mismo.

La superficie perimetral es la que resulta de la medición exterior y, en consecuencia, incluye la útil más la correspondiente a los muros exteriores, tabiques interiores, espacios de instalaciones y conductos, armarios empotrados, terrazas, etc.

Una vez calculada la superficie perimetral, se compara con la total del inmueble, también medida por el exterior y se calcula la cuota de participación en la propiedad del mismo. Según esta cuota, resulta la superficie que le corresponde de las zonas comunes (portal, ascensores, escaleras, trasteros, etc.). La incidencia de las zonas comunes en la superficie total depende, lógicamente, de las características del inmueble.

¿Es obligatoria la firma del cónyuge del titular en la escritura de compraventa de las viviendas militares?

El adjudicatario de la vivienda es el titular del contrato. Si su régimen económico matrimonial es el de sociedad legal de gananciales, la compra de la vivienda la realizará, por ley, para dicha sociedad. Por lo tanto, no es necesaria la comparecencia de su cónyuge a efectos de adquisición de la vivienda.

Si el régimen económico matrimonial es el de separación de bienes, no procede la comparecencia del cónyuge toda vez que, como se ha dicho, el adjudicatario de la vivienda es el titular.

¿Qué impuestos y gastos derivados de la adquisición de la vivienda corren por cuenta del comprador?

Son de cuenta del comprador todos los gastos e impuestos, a excepción del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que es de cuenta y cargo del INVIED OA.

¿Cómo afecta el derecho de tanteo y retracto que la normativa otorga al Instituto a las viviendas ya enajenadas?

La modificación de la Ley 26/1999, de 9 de julio, llevada a cabo en la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, otorgó al Instituto un derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas que enajene, en la primera transmisión inter vivos que se realice en un plazo de diez años desde la adquisición.

Esta condición se incluye en las ofertas de las viviendas ocupadas, en los pliegos de condiciones administrativas particulares de los concursos para la enajenación de las desocupadas y, consecuentemente, en el clausulado de las correspondientes escrituras de compraventa. Por tanto, no afecta a las viviendas enajenadas desde el 11 de julio de 1999 hasta las ofertadas antes del día 1 de enero de 2004, por adjudicación directa o concurso, según las normas de la citada Ley 26/1999.

De acuerdo con esta normativa, el adquirente de una vivienda militar que quiera enajenarla a terceros en los diez años siguientes, debe comunicarlo al INVIED O.A. fehacientemente, con indicación del precio y condiciones en que se pretende realizar la compraventa. El Instituto, en el plazo de un mes desde la notificación, deberá autorizar la transmisión o ejercer el derecho de tanteo, esto es, adquirir la vivienda en el mismo precio y condiciones.

También es preciso clarificar que en caso de fallecimiento del adquirente, aún cuando la vivienda puede enajenarse a terceros sin que haya transcurrido el plazo de tres años, la primera transmisión inter vivos de la misma, en el plazo de diez años, está igualmente sujeta al derecho de tanteo y retracto concedido al Instituto.